BALCONI NEI CONDOMINI: DISTINZIONE TRA INCASSATI E IN AGGETTO

La manutenzione dei balconi all'interno dei condomini è una questione di grande importanza, poiché coinvolge delicate dinamiche relative alle spese e alla ripartizione delle responsabilità tra i condomini. È fondamentale distinguere tra due tipologie di balconi: i balconi incassati e i balconi in aggetto.

I balconi incassati sono strutture che permettono di "affacciarsi e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente" senza che sporgano dai muri perimetrali dell'edificio. Per questi balconi si configura una presunzione assoluta di comunione della piattaforma o soletta tra i proprietari delle unità sovrastanti. Questo avviene poiché la soletta ha gli stessi caratteri di separazione in senso verticale, sostegno e copertura di un solaio, di cui rappresenta il prolungamento. Di conseguenza, si applica l'articolo 1125 del codice civile per tutte le spese di manutenzione riguardanti tali strutture. Il compossesso di questi balconi viene esercitato dal proprietario del piano superiore, che ne detiene il diritto di calpestio, mentre il proprietario del piano inferiore beneficia della copertura e può ancorare alla soletta le strutture di chiusura necessarie per realizzare una veranda o utilizzare la faccia inferiore per installare tende da sole, apparecchi di illuminazione o piante rampicanti.

Al contrario, i balconi in aggetto sono considerati di proprietà esclusiva dell'unità immobiliare che servono, costituendo di fatto un prolungamento di essa. Questa specifica configurazione implica che anche la parte inferiore del balcone che sporge è di proprietà esclusiva del condomino del piano superiore. Pertanto, il proprietario dell'appartamento al piano inferiore non può utilizzare questa parte per ancorare una tenda da sole senza il consenso esplicito del proprietario del piano superiore. In caso contrario, quest’ultimo avrà il diritto di agire in giudizio per ottenere la rimozione forzata della tenda da sole e richiedere un eventuale risarcimento per i danni subiti. Le pronunce della Cassazione su questo punto sono numerose e il principio è ormai pacifico nella giurisprudenza, come dimostrano le sentenze n. 21199/2005, n. 15913/2007 e n. 218/2011.

Sulla base dei principi esposti, si può ribadire che i balconi incassati non fuoriescono dalla facciata dell'edificio e, secondo l'articolo 1125 del codice civile, sussiste per essi una presunzione di comunione. Questo comporta che le spese di manutenzione devono essere suddivise tra i proprietari delle unità immobiliari sovrastanti, dato che tali balconi sono considerati beni comuni. La loro struttura, che si integra all'interno della facciata, consente di usufruire di spazi funzionali senza alterare l’aspetto esteriore del fabbricato.

Al contrario, i balconi in aggetto si configurano come un'estensione delle relative unità immobiliari e appartengono in via esclusiva al proprietario di ciascun appartamento. Essi non svolgono una funzione divisoria tra i piani né fungono da copertura per quelli sottostanti. Strutturalmente, i balconi in aggetto sono autonomi rispetto agli altri livelli dell'edificio. Pertanto, le spese di manutenzione relative a queste strutture ricadono esclusivamente sul proprietario del balcone aggettante, il quale è responsabile della conservazione e della manutenzione del proprio spazio esterno.

Omessa Convocazione nelle Assemblee Condominiali: Un Nuovo Orientamento Giuridico

L'omessa convocazione delle assemblee condominiali è un tema di crescente rilevanza nel panorama giuridico italiano, soprattutto alla luce della recente sentenza n. 301 del 25 gennaio 2024 emessa dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere. Questo pronunciamento offre nuovi spunti di riflessione sul rapporto tra procedura di convocazione e diritto dei condomini a partecipare attivamente alle decisioni riguardanti la loro vita condominiale.

Secondo l’art. 66, co. 3, disp. att. c.c., l'avviso di convocazione deve essere inviato almeno cinque giorni prima dell'assemblea, con precise informazioni riguardanti l'ordine del giorno, il luogo e l'ora di svolgimento. La norma è chiara: la corretta convocazione non è solo una formalità, ma un diritto fondamentale dei condomini, necessario per garantire la trasparenza e la partecipazione alla gestione condominiale.

Quando un condomino non viene convocato, la questione non riguarda solo la possibilità di annullare la delibera, ma mette in discussione anche la legittimità di tutto il processo decisionale che si è svolto. Il principio di regolare convocazione viene così visto come una garanzia essenziale per la solidità delle decisioni assembleari. Nel caso in cui un condomino non riceva l'avviso, questo non solo lede il suo diritto a partecipare, ma può anche generare un grave stato di incertezza rispetto ai diritti e agli obblighi derivanti dalla delibera.

L’importanza di garantire una corretta convocazione è ulteriormente evidenziata dalla giurisprudenza. Le Sezioni Unite hanno stabilito che la mancata comunicazione dell’avviso di convocazione comporta un vizio procedimentale che, sebbene non porti alla nullità della delibera, genera comunque una condizione di annullabilità. Questo implica che non solo i condomini avrebbero il diritto di contestare tale vizio, ma il condominio stesso deve essere anche in grado di dimostrare di aver rispettato la procedura prevista.

Un’evoluzione significativa nel pensiero giuridico recente suggerisce che spetta al condominio dimostrare che tutti i partecipanti siano stati avvisati correttamente. Questo spostamento dell’onere probatorio solleva la questione su quanto sia effettivamente tutelato il diritto dei condomini di essere informati e partecipare attivamente all'assemblea. Se i condomini non sono in grado di ricevere gli avvisi regolarmente, si crea un contesto in cui possono sorgere contestazioni legittime e necessità di proteggere i loro diritti.

La problematica dell'omessa convocazione si complica ulteriormente quando si tratta di avvisi inviati tramite canali di comunicazione non sicuri, come la posta elettronica ordinaria, la cui validità può essere contestata in sede legale. In questo contesto, un avviso inviato al corretto indirizzo, ma tramite un mezzo che non garantisce la ricezione, potrebbe non soddisfare i requisiti legali, esponendo il condominio a potenziali impugnazioni.

In sintesi, la questione dell'omessa convocazione va ben oltre la mera possibilità di annullare una delibera. Essa rappresenta una difesa cruciale dei diritti dei condomini, ponendosi come un tema centrale nella corretta gestione delle assemblee condominiali. La recente sentenza n. 301 pone l'accento sulla necessità di una maggiore responsabilizzazione del condominio nel garantire la trasparenza e la partecipazione dei suoi membri, assicurando che tutti abbiano l'opportunità di far sentire la propria voce nelle decisioni che interessano la comunità condominiale.

LE ASSEMBLEE CONDOMINIALI IN VIDEOCONFERENZA

Una recente sentenza del Tribunale di Belluno ha riacceso il dibattito sulle assemblee di condominio svolte in videoconferenza, introducendo interpretazioni innovative che potrebbero facilitare la gestione delle riunioni condominiali in un’epoca sempre più digitalizzata. Questa pronuncia affronta le complessità normative emerse durante il periodo di emergenza legato al COVID-19 e propone una linea di pensiero che enfatizza la praticità e la ragionevolezza nelle decisioni assembleari.

Nel 2020, a fronte delle restrizioni imposte dalla pandemia, la legislazione italiana ha introdotto la possibilità di svolgere assemblee condominiali in videoconferenza, modificando l’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Inizialmente, per la partecipazione a tali assemblee era necessario il consenso unanime di tutti i condomini. Tuttavia, una successiva modifica ha permesso che fosse sufficiente il consenso della maggioranza, semplificando così la procedura e aumentando la fruibilità della modalità virtuale.

La questione è emersa nel caso di un condomino che ha impugnato una delibera adottata in videoconferenza, sostenendo che non fosse stata convocata un'assemblea ordinaria per ottenere il consenso necessario. Il tribunale, però, ha concluso che la convocazione fosse valida, in quanto nel documento era chiaramente indicato che l’assemblea si sarebbe tenuta esclusivamente in modalità telematica, e ha confermato che la partecipazione di 813/1000 di condomini fosse sufficiente per legittimare le decisioni prese.

Questa sentenza sottolinea anche la legittimità della modalità mista, che prevede la presenza fisica di alcuni condomini e la partecipazione da remoto di altri. Tale approccio si distacca da interpretazioni più rigide, precedentemente adottate in altre giurisdizioni, che richiedevano un consenso esplicito prima della convocazione.

Il giudice bellunese ha evidenziato che l’obiettivo della normativa sulle assemblee condominiali è garantire un processo di partecipazione corretta e democratica, e che l’uso della videoconferenza non rappresenta un ostacolo ma anzi una soluzione per migliorare l’accesso alle riunioni. Inoltre, il tribunale ha precisato che anche la delega di voto e il trattamento dei dati dei condomini che partecipano virtualmente devono rispettare le normative vigenti, garantendo comunque la protezione della privacy.